わたしたちによく質問をいただく「不動産を相続したが対処できなくて困っていたこと」をお伝えしたいと思います。不動産を相続すると困ることBEST3 は弁護士・税理士・司法書士・不動産会社の連携で解決できます！

「自分たちでは上手くできないと感じた」不動産を相続して困ったことは、
・不動産の価値の見極め
・不動産を共有持分にしたときの管理や方針
・節税効果を最大限にするための不動産売却方法
になります。

1.不動産の価値が分からなくて配分の仕方に迷う

よく士業の先生方から、相続財産の適正な配分をするため「不動産の売却査定」依頼していただいております。つまり、皆さん配分する金額が不明瞭なことで困ってしまっているのだと思います。
弊社は不動産会社の為、「不動産を売却・活用する」段階でのお問い合わせをいただくことが多いのですが、実は、士業の先生方からは、相続税対策や配分の段階で「実際に売却できる金額」の目安を知りたいというニーズが多くあります。

相続財産は、「現金」「株式」「不動産」「車」「嗜好品」等、様々なものが財産となります。これらの価値を見極めて各々に配分しないといけません。

この中で、高額で配分が難しいものが不動産になります。
「単純に1/2、1/3ずつの割合で持分を分ける」といった方法が一般的かもしれませんが、この相続の仕方は後々のトラブルを招く原因となることが多いので注意が必要です。
とはいっても、「これしか方法がない」という方が大半かと思います。

配分が決まり、不動産の名義を変更する際は、司法書士に依頼することが大切です。適切な遺産分割協議書等の作成も必要となってくるからです。

2.不動産を単純な共有持分にする相続は後々トラブルを生む

「不動産を共有名義にしなくてはならなかった」という方が大半だと思いますが、相続不動産についてのお困りごとの多くは、
（1）配分を気にして共有持分にしたことで、不動産の利用や管理が困難になり不満も現れる
（2）弁護士を立ててしまったことで、どちらかに不利益が産まれることに対する疑問
（3）相続人も亡くなってしまい、今はだれの所有になっているかの確認が困難
というものです。

（1）配分を気にして共有持分にしたことで、不動産の利用や管理が困難になり不満も現れる

相続した不動産に居住する「相続人」がいる場合は、まだ話し合いがしやすいかもしれませんが、誰も使用しない不動産を「共有持分で相続」すると、後々、「売却したい人」「売却したくない人」「掃除や庭の手入れ等で不動産を管理する人」「なにもしない人」の中で不平不満が発生してきます。
ボロボロの空家状態で管理をする方は、近所からの目も気になったりと心労があります。本当に大変です。
お互いが近くに住んでいたり、すぐに連絡が取れる関係ならまだ良いかもしれません。
「片方の相続人は関東に住んでいて、もう片方の相続人は四国に住んでいる」
というご相談は多くあります。
こういった場合は、お互いの意思疎通が上手くいかないことも多く、不動産に対する価値基準も違う為、いろいろ行動が伴わなくなってきます。

誰かしらが不平不満を言い出したら、もう売却しようかと考える方もいらっしゃると思いますが、今度はいろんな会社に査定を依頼して一番高い金額を提示した会社に依頼をしたが、全く売却が進まず、売却活動をする金額が下がる度に「あの時違う会社に依頼しておけば」「相続したときの基準金額とあまりに違う」というようなイザコザが起きることになります。
自分たちではなかなか対処できないことは最初から専門会社や弁護士等に依頼することも大事なのかなと思います。

高く売却することも大切ですが、税金控除の特例を受けられるように売却したほうが良いケースもあり、早期に皆さんがスッキリされた方が良い場合もあります。

家族間でトラブルが起きる前に、「現金」と「株式」はAさん。「不動産」は単独でBさんと提案できる人がいると良いですね。

ただし、「不動産」を売却すると5,000万円程だけど、「現金」と「株式」を合わせても2,000万円という風になってくると、当然、不平不満が出てきますので、なるべく皆さんに早く換価する必要がでてきます。もちろん、相続する財産が「不動産」だけという場合も同じ状況になりますね。

これによって不動産を売却する必要を感じる方もいるようです。

（2）弁護士を立ててしまったことで、どちらかに不利益が産まれるかもしれないという疑問

こちらは相続人同士の関係が悪い場合に起きてきます。

この問題に関しては、ご自分たちでは対処できません。お互いの弁護士が情報を擦り合わせていく作業が必要です。
弁護士同士が、法律的に相続財産の価値基準を共有し、配分について話し合うことで解決していきます。価値基準を決める段階で、不動産会社による「実際に売却できる金額の査定」や「不動産の売却活動（成約）」が必要なケースもあります。

（3）相続人も亡くなってしまって、今はだれの所有になっているかの確認がとれない

こちらは自身で、戸籍謄本を調べていくことで確認をすることが可能です。今、住んでいる所在地で全ての戸籍謄本が取得できれば簡単ですが、なかなか思った通りにいかないのが現実です。
この人の戸籍は北海道に申請。この人の戸籍は沖縄に申請。となってくると整理していくこと自体にかなりの労力がかかります。
こんな時は、司法書士や弁護士がお客様に代わって取得と整理をしてくれます。

3.被相続人の居住用財産（空き家）に関わる譲渡所得の特別控除の特例を使用して相続不動産を売却する

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
（参照：国税庁HP（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

この一定要件に当てはまるように売却活動を行うことで、譲渡所得税を大幅に軽便することが可能です。

その要件の中には、
・相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売却代金が1億円以下であること
というものがあり、これらの要件を満たすように売却活動を行います。（他にも多くの要件があります）→実家を相続・空き家の売却にかかる税金と控除の種類をご参照ください。

私たちは、当然このような売却方法で活動をしますが、相続に関して理解していない不動産会社（あるいは担当者）は、通常の売却と同じように売却活動をしてしまいます。
相続人たちが売却しようとするまで時間がかかり、売却活動を始めて成約・決済するまでにも時間がかかってしまい3年以上経過して特例が使えなかった。
頑張って1億500万円で売却した。
ということになると、「税金控除の特例を利用して売却したほうが、結果的にお客様の利益が増えていた」ということになりかねません。

当然、不動産を購入する方がいるため、売却できる時期や金額を、売却活動前から正確に判断するのは困難です。ある程度の推測は「売却査定」で提案できますが、実際活動を始めると時間がかかることがあります。絶対に売れる金額は、「もう買う人がいる」場合しか有り得ないのです。そして最大限節税をするためには購入してくれた方の協力が必要になることがあります。そのことを最初から説明できる不動産会社でなくてはいけません。

特例を使用して最大限の節税をすることは、自身で動いてもなかなかできることではありません。
親族間のトラブルにも対応する弁護士や司法書士。
相続税について理解と提案がある税理士。
税金控除を利用できるように売却する不動産会社。
お客様からご相談をいただいたタイミングで、お客様に必要なことを理解し、最適な提案ができるのは弁護士・税理士・司法書士・不動産会社が連携していることが大事になります。

4.各々の得意分野で対応していく

今までのお客様は、「自身に相続が発生した時に対処できなかった」ことは、相続財産について
・不動産の価値の見極め
・不動産を共有したときの管理や方針
・節税効果を最大限にする不動産売却方法
であるとお聞きしています。
この部分に関しては、相続を得意とする専門会社に依頼することをおすすめします。

大きい相続問題については、
1.すべてのバランスを取る弁護士
2.相続税について、金額の算出や手続きをする税理士
3.不動産の名義変更等をする司法書士
4.不動産売却をするための不動産会社
が連携をして、お客様の対応にあたることで、お客様が引き継いだ大切な財産を、今後もしっかり活かすことができます。

相続不動産で困ってしまう問題が起きたら、ぜひ株式会社ファインエステートへご相談ください。
お客様に必要な対応方法をご説明させていただきます。