不動産を売却したいときの流れ | 売却活動の依頼方法や媒介契約の種類を説明
不動産売却の流れ【仲介】
1.不動産会社を選び査定依頼をする
住まいの買い換えや、眠っている資産の処分等、不動産を売却する理由はさまざまです。
私たちに不動産会社に相談をいただければ、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスをすることもでき、お客様にとって一人ひとりに適した売却方法・条件を考えていくことができます。
売却について相談をして、お客様が信頼できる不動産会社を選択できるかは大事なことだと思います。
その相談の第一段階は、不動産会社に不動産を査定してもらうところから始まります。
2.媒介契約を結ぶ
ご相談が終わり納得ができたら、次に媒介契約というものを結びます。
媒介契約とは、「私の不動産の売却を、あなたの会社に依頼します」という契約です。
その媒介契約も３種類あります。（任意売却特設サイト：不動産用語集参照）
①一般媒介契約
複数の不動産会社にも売却依頼できます。
不動産を売却することを不動産会社へ依頼する契約の１形式。他に、専任媒介契約、専属専任媒介契約がある。依頼者は他の宅建業者へも重ねて依頼することができる。
②専任媒介契約
１社しか売却依頼できません。但し売り主が直接買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに当事者だけで契約をすることも可能です。
不動産の所有者や代理人が、不動産売却の依頼を、1つの宅建業者にのみ媒介や代理をさせる契約のこと。ただし、依頼者の自己発見取引は可能。依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁止される一方で、依頼された宅建業者は、依頼を受けた翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負う。また、2週間に1回以上の範囲内で売却活動の報告義務を負う。
③専属専任媒介契約
専任媒介よりも売主にとっても制約が厳しく、直接買主を見つけても不動産会社を介してしか売却できません。当然仲介手数料も必要です。
不動産の所有者や代理人が、不動産売却の依頼を、1つの宅建業者にのみ媒介や代理をさせる契約のこと。依頼者の自己発見取引も禁止される。依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁止される一方で、依頼された宅建業者は、依頼を受けた翌日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負う。また、1週間に1回以上の範囲内で売却活動の報告義務を負う。
3.売却活動の開始
媒介契約を結んだら、不動産の売却活動を開始します。
不動産の売却をする場合、５種類の価格をみる必要があります。
一番最初のご相談と合わせて調整していきますが、
①売却希望価格
お客様（売主様）が希望する価格です。（いくらくらいで売りたいという金額）
②査定価格
不動産を不動産会社に査定してもらったときの価格です。（このくらいの価格なら売れるでしょうという金額）
③販売価格
ご希望の売却価格とこちらで査定した価格を調整して決めていきます。
④購入希望価格（買付価格）
買主様が希望する購入価格です。
⑤成約価格
販売価格と購入希望価格を、売主様と相談・調整して決めます。
4.売買契約をする
買主様と価格や条件の交渉がまとまったら売買契約を結びます。
後々トラブルにならないためにも、きちんと売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印、それぞれ保管しておく必要があります。
この売買契約書は当社と相談して作成することになりますが、以下の点には注意が必要です。
まず、手付金についてです。
手付金の額に制限はありませんが、売買価格の5％～10％程度に設定するのが一般的です。
手付金は、売買契約を結んだ後に、「やっぱり買いたくない・売りたくない」を抑止するためにも一定金額が必要です。
買主様が契約を解除したい場合、売主様に支払った手付金の返金を求めることができません。
また、売主様が契約を解除したい場合は、買主様から頂いた手付金を倍にして支払いを行います。（手付金が100万円なら、200万円を買主様に支払います）
続いて、買主様が利用するローンについてです。売買契約を締結した後、買主様がローンを借りられないことが判明した場合は契約を白紙に戻す。これをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることが通常になってきています。おそらく売主様が、ローン特約を了承しなければ、買いたいと思っている方も契約する勇気が湧かないかもしれませんね。
そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。
引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。
売主様・買主様が全て納得のいく内容になりましたら、売買契約を結びます。
5.引渡し
物件の引渡しとは、住戸の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいます。買主の残代金支払いが完了したらすぐに履行するのが一般的です。
買換えの場合等のケースでは、売買代金をいただいた後、１週間ほど時間をいただき、その間に引越しをして、鍵を買主様にお渡しすることもあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容通りかどうか、また物件が引き渡せる状態にあるかどうかを確認します。
引渡しできることを確認したら、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
また、戸建てについては建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
通常、対象不動産の所有権移転登記は司法書士が代行しますから、登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンの返済が残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。
これで、不動産売却が終了します。
仲介は、基本的に売り出し価格から徐々に反応がある価格まで下げていくという方法をとるので、
同じ物件でも高く売れることが多いですが、どうしても時間がかかってしまいます。
仲介は、じっくり納得する金額で不動産を売却したい方に向いています。
できるだけ早く不動産を売却したいという方や、売却することに関して知られたくない方には向いていません。
また、買主様にとって不利な条件が多い場合（売却理由や物件自体が特殊）も難しいかもしれません。なるべく早い方が良い方や、金額よりも条件面を重視したい方は不動産会社に買い取ってもらう方法が適していると思います。
