相続不動産の空家放置のデメリットを売却して回避！生前対策による相続税の節税方法を解説！
今回は相続不動産の空家放置のデメリット、不動産を相続することについて必要な対応、生前対策による相続税の節税方法をお伝えできればと思います。
やってはいけない！相続不動産の放置について
不動産を相続する場面というのは、生きているうちに1度くらいはあるかもしれません。
不動産相続の条件は、相続になりますので親（被相続人）が不動産を所有していることになります。
親が不動産を所有している場合には、親が残した財産を引き継ぐため、そのまま不動産相続という形にいなります。
両親が亡くなった場合に、このような状態になりますが、その時には、相続不動産を売却あるいは活用（賃貸に出す）ことを考えるようになると思います。
例えば自分たち相続人がすでに自分の家を所有している場合、親の不動産を引き継いでも、自分たちは住まないというケースがよくあります。
親が残してくれた財産ですので、不動産を引き受けること自体にメリットはありますが、毎年固定資産税を支払わなければならないというデメリットもあります。
また空家のまま放置してしまうと隣の家に木や草が越境してしまったり、台風の時には放置していた外の荷物が飛んでしまわないか、実家自体は大丈夫なのか心配になることもあるでしょう。
両親が亡くなっていれば、配偶者や子どもなどに、役所から納税通知書が送付されてくるので、遠方の実家の固定資産税を払っている人も少なくありません。
空家状態で放置していれば、家そのものの劣化が進行するばかりか、雑草や害虫発生などによる近隣住人への迷惑の対応にも頭を悩ませることになります。次に放置を続けた場合どのようになるかと言えば、そのうち固定資産税が高くなるかと思います。固定資産税に関しては国民の義務なので、毎年支払わなければならなく、これに関して特に逃げる手段はありません。固定資産税を払わないでいると、滞納扱いになり、不動産等に差押えをされることもあります。
その代わり、放置をせずに自分たちが住んだり、建物を賃貸にすれば固定資産税が高くなることはありません。しかし、そのまま放置しておくと、だんだんと固定資産税が高くなっていき、いつの間にか相続当時の支払から約6倍ほどになるケースがでてくるかもしれません。特に空家で危険性の高い建物に関しては、そのようになると思っていて間違いありません。
-特定空き家-
空家のうち、放置することが不適切な状態にある建物（その敷地を含む）をいう。倒壊等著しく保安上危険となる恐れ、著しく衛生上有害となる恐れ、著しく景観を損なっている状態などがこれに当たる。
市町村長は、特定空家等の所有者等に対して、除却、修繕、立木竹の伐採など周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を取るよう助言、指導することができる。さらに、助言、指導にもかかわらず状態が改善されない場合には、勧告、命令を行なうこともできるとされている。
また、勧告の対象となる特定空家等の敷地については、固定資産税・都市計画税の課税における住宅用地の課税軽減措置の対象から除外される。
なお、「空家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものとされ、調査によって客観的に判断することとなっている。（株式会社不動産流通研究所HP参照）
このようなことにデメリットを感じる方は、不動産を相続した時には「売却するか」「活用するか」を考えた方が良いと思います。
売却や活用をする場合には、基本的に不動産会社に相談や問い合わせをすることになります。
不動産会社に相談をするなら、売却を専門的に扱っているところに依頼する必要があります。不動産会社といっても様々な種類の会社があるため、どこでも良いわけではありません。
やはり相続について理解があったり、税金について詳しい会社に依頼したほうが安心できると思います。
どのくらいの金額で売却できるかは分かりませんが、とにかく一度相談をしてみることによって空家問題は解決し、親が残してくれた財産が活きたものになります。
-ご注意-
最近では空家措置法の施行もり、特定危険空き家と市町村から認定されれば固定資産税が高くなったり自治体から必要な措置命令などを科される可能性があります。
これにより固定資産税の軽減措置がなくなり、固定資産税が約6倍になります。
相続不動産を売却するためには「相続登記」が必要
最近では空家問題は社会問題化しており、無人となった空家について不動産を売却して処分するという事例が増加してきました。
しかしここで注意するべきなのは、亡くなった両親などの名義のままでは不動産を売却することができない点です。
不動産登記では権利変動の過程を忠実に、登記簿に反映させることを基本としています。
不動産を取得した相続人は、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないと義務化され、令和6年4月1日から施行されます。
なお正当な理由なく相続登記申請をしなかった場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。（法務省HP参照）
仮に両親が物故したあとの実家を売却しようとすれば、権利は名義人である親→相続人である配偶者や子ども→買主となる第三者、という権利移転をたどります。つまり親が亡くなったあとの実家を売却しようとする場合、親から配偶者や子供への権利変動の過程を登記簿に反映させる「相続登記」が必要になります。
売却活動をして買主が見つかってから、買主に所有権移転するのと同時に相続登記をする方法もありますが、万が一、遺産分割協議書に不備があり相続登記ができなかったということになると、買主に所有権移転ができず、かなりの責任を負うことになり得ますので、相続があったらすぐに「相続登記」をすることをおすすめします。
相続登記に必要な遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、遺産分割協議を経て全員の合意が得られた内容をまとめた書類を指します。遺言書を用意していなかった人が亡くなった場合、遺族は相続人全員で遺産の配分を話し合ったうえで作成することが大切です。ある程度口約束でまとめてたとしても、だれがどの財産を相続するかを書面で明らかにしておくことで、後からトラブルが発生するのを防ぐ働きがあるのもポイントです。
相続財産に、不動産があるときには、どんな形であっても必ず遺産分割協議書を作成しなければなりません。なお、不動産がなく、遺産分割協議をしなくても全員合意している場合は作成しなくても問題ありませんが、後日のトラブルを避けるためにできる限り作成したほうがいいのは事実かと思います。ただし、現金などの金額を書面で残すことに抵抗がある場合には、不動産物件のみの協議書でも問題ないといいますが、士業の先生たちは「作成したほうが良い」と仰られています。
なぜ不動産があるときに協議書が必要なのかというと、その理由は相続登記時に必要だからです。法務局に提出して「相続登記を認めてもらう」ため、必ず必要となります。書き方はできる限り第三者が見てわかりやすい形にすることが必要です。不動産、土地、建物どの不動産物件であっても、相続をする上で法務局に提出しなければならない以上、適切な書類を作成することが必要となります。
記載方法は専門の先生方に任せる方法と自分たちで作成する方法がありますが、できる限り士業の先生などに相談して書類を作成したほうが安心です。理由の一つに、書類を作成するときに間違いがあると法的に無効とみなされ、法務局に提出しても相続の手続きができない可能性があるからです。法律のプロに書類作成を依頼することで、満足できる結果につながります。納得できる形で作成できるよう、まずは相談することが重要です。
なお、不動産の相続登記や遺産分割協議書作成は法律上の起源はありません。とはいえ、相続税の課税を考えたらできる限り早めに書類作成や申請をしたほうがいいと思います。
相続人が複数いると相続税の申告・納付が煩雑になり、売却・活用も難しくなる傾向
相続が発生すると、相続税などの税金を納めなければなりません。
また相続不動産を売却した時も、得た利益が譲渡所得所得となり、課税の対象になります。
その税金も納める義務があります。相続人の人数が自分だけの場合は確定申告などを行い納税を行えばよいのですが、問題は相続人が複数いる場合の不動産売却はどのような流れで行うべきか迷う人は多いでしょう。
結論から言うと、当人同士の話し合いで決着ができるケースもありますが、弁護士などに間に入って貰って話し合いをしながら手続きを進めるケースも多くあります。相続した人の中には、「売却を希望する人と売却をしたくない人がいる」等のように揉めてしまうとと話が先に進むことが困難です。
しっかりと話し合いができる弁護士や専門会社に相談をして、どのように話をすすめていくかを入念に練らないといけません。私が対応している案件も、相手がいることですので、不動産の売却活動より困難なことが多く、かなり気を使いながら話しています。
相続人全員が不動産を売却したい。売却しないといけないと思っている場合
一方で相続人全員が相続不動産を売却したいとなっている場合、不動産売却を行ってから、複数の相続人で売却代金を分けるケースもあり、そのことを換価分割と呼びます。相続人全員が共有となった状態で売却を行い、法律上での相続分を配分する方法と代償分割のと呼ぶ方法で一時的に不動産を取得してから売却した代金を他の人に代償金を支払う2つのやり方があります。
-代償分割とは-
遺産の分割にあたって共同相続人などのうちの一人または数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した被とが他の共同相続人などに対して債務を負担するもので現物分割が困難な場合に行われる方法です。（国税庁HP参照）
換価分割では、不動産の買主に対してそれぞれが持分に応じた売却代金の支払を請求できる権利を得ることになりますが、遺産分割協議書の中で売却代金から、不動産測量費・仲介手数料・登記費用など諸費用を控除した金額を遺産分割の対象にすることを明記しておくなどの重要事項があることを覚えておく必要があります。不動産売却後は、それぞれの関係者に対して譲渡所得税が課税されることになるのですが、被相続人が不動産を所有していた期間で税率が変わるので注意が必要です。
代償分割の場合は、課税関係がより複雑になる可能性があるなど手続きそのものに対しても注意しなければなりません。不動産を一時的に取得した相続人は、不動産売却を行い譲渡所得税が課税される際に他の相続人に代償金を支払ったものは経費に計上することはできないので、最初に不動産を取得した相続人の負担だけが大きくなる可能性があるなどの注意点もあります。手続きや注意点などが煩雑で大変なので、やはり弁護士・税理士を利用するのが良いことが分かると思います。
相続発生前から生前対策をしておくことの節税メリット
不動産を相続する場合には、相続税が発生することになるため十分に注意をしなければなりません。この際に不動産会社を活用することによって、これらの財産を効果的に維持することができるとともに節税対策を行うことができるのがメリットとなっています。
不動産会社の中でも、不動産の管理や活用を行っている専門会社と一緒に税金対策を考えていくことが良いと思います。このような会社に管理や活用を委託することによって、これらの不動産は賃貸に利用されている物件とみなされることになります。
アパート等の場合には人が住むために利用されている物件であることから、その評価額が一般的な更地等の場合に比べ減額されると言う定義があり、これに従って相続税額が減額される仕組みとなっているためです。
また様々な不動産の扱いを不動産会社に相談することで、効果的な利用方法をアドバイスしてくれるのもメリットです。
例えば駐車場などに利用する場合には居住に供する不動産ではないため、評価額減額の対象とはなりませんが、アパートや戸建ての場合にはこれを賃貸で提供している場合、居住に供する住宅と扱われ評価額が減額されることになります。
相続税は土地の評価額に対して計算されるものであることから、この方法を利用することによってその税額を抑えることができるのがメリットです。
アパートの場合には実際に入居者がいない場合、減額の対象とはならない場合も少なくありません。しかし管理会社にその管理を委託している場合には、すでに賃貸に利用されていると言う実績が成り立つため、減額の対象となります。
その他にも様々な知識を、専門的な不動産会社は持っており、効率的に不動産資産を相続する上では非常に有効な方法をアドバイスしてくれるのが特徴です。
さらに不動産会社によっては、土地だけを借り上げ自ら賃貸住宅等を建築し提供するケースもあるため、このような場合には居住のための利用と言うことから税額を減額することができるものとなっています。
節税についての具体的な方法はこちらをご参照ください。
相続不動産の売却・活用は株式会社ファインエステートへご相談ください
この相続不動産や節税に関するブログを読んでいただいている方の中に
・空き家をもう5年、10年と放置してしまっている。
・私たちは売却したいと思っているけど、親族の中に売却したくない人がいる。
売却や活用に向けて考えたいが躊躇されている方がいましたら、ぜひご相談をいただければ幸いです。
相続不動産の問題解決には、
1.すべてのバランスを取る弁護士
2.相続税について、金額の算出や手続きをする税理士（税金控除についても相談できます）
3.不動産の名義変更等をする司法書士
4.不動産売却をするための不動産会社（税金控除の特例を良く知っているとなお良いです）
が連携をして、お客様の対応にあたることで、お客様が引き継いだ大切な財産を、今後もしっかり活かすことができます。
もちろん私たちだけで対応ができてしまう案件もあります。
相続不動産で困ってしまう問題が起きたら、ぜひ株式会社ファインエステートへご相談ください。
お客様一人ひとりに必要な対応方法をご説明・ご提案させていただきます。
